Immobilie kaufen – So berechnen Banken Ihren persönlichen Kreditrahmen
Wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen, gibt es hinsichtlich der Finanzierung einige Punkte zu beachten. In der Regel benötigen Immobilieninteressenten für den Kauf eines Objektes ein Darlehen (meist eine Baufinanzierung). Doch bei der Festsetzung der Darlehenssumme ist die Bank sehr genau. Um die Kreditwürdigkeit Ihrer Kunden zu bestimmen, wenden die Banken unterschiedliche Methoden an. Wenn Sie diese schon vorher kennen, dann können Sie auch herausfinden wie hoch Ihr Darlehen maximal sein kann.
Im folgenden Artikel gehen wir auf genau diese Thematik ein.
Die Bonität entscheidet am Ende, ob jemand ein Darlehen erhält oder nicht. Der maximale Kreditbetrag wird von Bank zu Bank mit unterschiedlichen Methoden errechnet. Die folgende Werte werden aber grundsätzlich betrachtet, wenn Sie planen eine Immobilie zu kaufen:
- Eigenkapital
- Gehalt und weitere Einkommen
- Kosten für Zinsen und Rückzahlung
- Kosten der Lebensunterhaltung.
In Deutschland liegt das max. Darlehen durchschnittlich bei 90% des Objektwertes.
Die maximale Darlehenshöhe in Abhängigkeit des Selbstbehalt
In der nachfolgenden Methode wird der Aufwand der Kunden betrachtet. Dieser bedeutet, dass man die monatliche Darlehensrate in Verhältnis zum Einkommen setzt. Es wird aber nicht das komplette Einkommen betrachtet, sondern der Selbstbehalt wird abgezogen. Diese setzt sich aus den Lebensunterhaltungskosten und einem zusätzlichen Sicherheitszuschlag zusammen. Das Ergebnis daraus, ist die max. monatliche Rate für das angestrebte Darlehen. Mithilfe der monatlichen Rate kann das Kreditinstitut nun das Volumen des Darlehens berechnen.
Kommt man beispielsweise darauf, dass die monatlichen Raten 1.000 Euro nicht überschreiten dürfen, dann ergibt sich folgender Darlehensbetrag:
Wenn der Zinssatz 2% und der anfängliche Rückzahlungsbetrag (Tilgung) 2% beträgt, ergibt das eine Darlehenssumme von 300.000 Euro. Das ist aber nur die Theorie, in der Realität ist die Darlehenssumme jedoch normalerweise niedrig.
Die Bank betrachtet bei der Berechnung auf die zukünftige Anschlussfinanzierung. Da diese höher sein könnte, berücksichtigen Banken diese Zinssätze, um sicherzustellen, dass der Kunde auch die höheren Darlehenszinssätze der Anschlussfinanzierung begleichen kann.
Die maximale Darlehenshöhe in Abhängigkeit des Nettoeinkommens
Bei der zweiten Methode, die wir Ihnen vorstellen wollen, berechnen einige Banken die Darlehenssumme, in Betrachtung des monatlichen Nettoeinkommens.
Hier gilt folgendes:
Multipliziert man das Nettoeinkommen mit 110, so erhält man den höchstmöglichen Kreditbetrag. Zu dem monatlichen Nettoeinkommen wird nicht nur der Nettolohn gezählt, sondern beispielsweise auch Mieteinnahmen, Kindergeld, Renten oder Kapitalerträge. Die Einkommen müssen regelmäßig fließen und nicht besonders schwanken.
Als Voraussetzung für diese Methode gilt auch, dass zukünftige Kreditnehmer eine gute Bonität haben müssen. Negative Schufa-Einträge führen beispielsweise dazu, dass auch bei guten Einkommen kein Kredit ausgegeben werden kann. Ist dies der Fall, sollten Sie sich zunächst darum bemühen, ihren Schufa Score verbessern zu wollen.
Beispiel: Familie Meier verfügt über ein Nettoeinkommen von 3.500 Euro. Daraus ergibt sich aus der Formel ein maximaler Darlehensbetrag von 350.000 Euro (3.500 Euro x 110). Bei dieser Methode gelten die folgenden Bedingungen: In Zeiten in denen Zinsen niedrig sind, kann die Bank künftig höhere Zinsen in der Berechnung berücksichtigen, sodass der maximale Kreditbetrag in der Realität niedriger sein wird.
Die maximale Darlehenshöhe in Abhängigkeit des Jahreseinkommens
Diese Methode wird in der Regel bei Selbstständigen und Freiberufler mit abnormalem Einkommen verwendet. Die Bank berücksichtigt hier nicht das monatliche Nettoeinkommen, sondern das Jahreseinkommen. Wichtig ist, dass dabei das Einkommen der letzten 2 bis 3 Jahre berücksichtigt wird. Die meisten Kreditgeber gewähren Selbstständigen deshalb erst einen Kredit, wenn die Selbstständigkeit mindestens zwei Jahren andauert. Oft rechnen Banken auch mit den niedrigsten Gewinnen der letzten 3 Jahre.
Freiberufler müssen in der Regel keine Sorgen über Finanzierungsbeschränkungen haben. Die Banken sehen die Kreditwürdigkeit von Selbstständigen, aufgrund der Bilanzen für kritisch. Deshalb genehmigt nicht jede Bank ein Darlehen für Selbstständige.
Folgende Regel wird gerne von Banken bei Selbstständigen genutzt:
Selbständige erhalten in der Regel nur das 7- bis 9-fache des typischen Jahreseinkommens. Hat ein Freiberufler in den letzten drei Jahren ein durchschnittliches Nettoeinkommen von 36.000 Euro erzielt, so kann er nach dieser Methode ein Darlehen zwischen 252.000 und 324.000 Euro erhalten.
Immobilienkaufpreis ausrechnen
Die Kaufnebenkosten einer Immobilie werden oft bei der Berechnung des max. Kaufpreises nicht berücksichtigt. Dabei fallen diese Kosten, unabhängig von der jeweiligen Methode, immer an.
Die Nebenkosten in Deutschland setzen sich aus der Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5%), die Maklerkurtaxe (0 bis 7,14%,) und dem Eintrag ins Grundbuch durch einen Notar (0,5 bis 1,5%) zusammen. Oft bestehen Banken darauf, dass die Nebenkosten durch die Kunden (also durch Eigenkapital) finanziert werden.
Wer kaufen oder bauen will, kann die maximale Darlehenssumme im Voraus berechnen. Auf diese Weise wissen die Interessenten schnell, ob und welche Immobilie sie sich leisten können. Sobald so einen Preis festgelegt wird, kann die Suche nach der Traumimmobilie losgehen.
