Eigenkapital: wie viel ist wirklich nötig?
Banken bewerten eine Baufinanzierung umso günstiger, je mehr Eigenkapital eingebracht wird — üblich sind 20 bis 30 Prozent der Kaufsumme, dazu die Kaufnebenkosten. Eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital ist möglich, führt aber wegen des höheren Ausfallrisikos für die Bank in aller Regel zu höheren Zinsen und einer längeren Laufzeit.
Rechenbeispiele für verschiedene Kaufpreise finden Sie im Ratgeber Wie viel Eigenkapital für den Hauskauf?, typische Monatsraten von 100.000 bis 400.000 Euro im Ratgeber Baukredit: monatliche Rate.
Nebenkosten beim Immobilienkauf, die viele unterschätzen
Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen weitere Kosten an, die häufig aus Eigenkapital gedeckt werden müssen: die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises), Notar- und Grundbuchkosten (üblicherweise rund 1,5 bis 2 Prozent) sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. In Summe sollten Sie für diese Kaufnebenkosten realistisch 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises einplanen.
Steht zunächst nur der Kauf eines Baugrundstücks an, gelten eigene Regeln – etwa zum Bodenrichtwert, zur Maklerprovision und zur Frage, ob Grundstück und Haus gemeinsam finanziert werden sollten. Details lesen Sie im Ratgeber Grundstück finanzieren.
Was eine Zinsbindung wirklich bedeutet
Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz unverändert bleibt — üblich sind 5 bis 30 Jahre. Ist die Finanzierung nach Ablauf der Zinsbindung noch nicht vollständig getilgt, folgt eine Anschlussfinanzierung oder Umschuldung zu den dann aktuellen Konditionen. Eine lange Zinsbindung schützt vor steigenden Zinsen, bindet aber auch länger an die vereinbarten Konditionen.
Tilgung und Tilgungssatz – wie schnell Sie entschulden
Der Tilgungssatz bestimmt, wie schnell die Kreditsumme neben den Zinsen zurückgezahlt wird. Ein höherer Anfangstilgungssatz erhöht zwar die monatliche Rate, verkürzt aber die Gesamtlaufzeit deutlich und reduziert die insgesamt gezahlten Zinsen. Viele Banken bieten die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Zinsbindung ein- oder mehrmals kostenfrei anzupassen — das lohnt sich zu prüfen, bevor Sie sich festlegen.
Volltilgerdarlehen, Bausparvertrag und KfW-Förderung im Überblick
Ein Volltilgerdarlehen ist innerhalb der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt — es gibt also keine Anschlussfinanzierung und damit kein Zinsänderungsrisiko, dafür sind die monatlichen Raten höher. Ein Bausparvertrag kombiniert eine Ansparphase mit einem später zinsgesicherten Bauspardarlehen und eignet sich besonders zur Absicherung der Anschlussfinanzierung. Über die KfW-Bank gibt es zudem staatlich geförderte Kredite und Zuschüsse etwa für energieeffizientes Bauen oder Sanieren — die genauen Programme und Konditionen ändern sich regelmäßig, eine aktuelle Übersicht liefert die KfW direkt. Wie Bausparen funktioniert und für wen es sich lohnt, erklärt unser Ratgeber Bausparvertrag; wer eine Immobilie kauft, bevor die alte verkauft ist, findet Hinweise im Ratgeber Zwischenfinanzierung.
Welche KfW-Programme 2026 für Familien, Bestandskäufer und Neubauten gelten – inklusive der neuen Kreditbeträge bei „Jung kauft Alt“ –, zeigt unser Ratgeber KfW-Förderung für den Hauskauf.
Für wen eignet sich welche Finanzierungsform?
Ersterwerber
Wer zum ersten Mal eine Immobilie kauft, profitiert meist von einer soliden Eigenkapitalquote und einer moderaten Anfangstilgung, um finanziellen Spielraum für Unvorhergesehenes zu behalten. Wie Sie Ihr persönliches Budget berechnen, zeigt unser Ratgeber Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Anschlussfinanzierung
Läuft die aktuelle Zinsbindung in den kommenden Jahren aus, lohnt sich ein früher Vergleich — insbesondere über ein Forward-Darlehen (siehe unten).
Kapitalanleger
Bei vermieteten Immobilien lassen sich Zinsen steuerlich als Werbungskosten geltend machen, weshalb hier andere Tilgungs- und Finanzierungsstrategien sinnvoll sein können als beim Eigenheim.
Forward-Darlehen – Zinsen frühzeitig sichern
Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich bereits vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung die Konditionen für die Anschlussfinanzierung — meist bis zu 5 Jahre im Voraus. Der Vorteil: Schutz vor einem möglichen Zinsanstieg. Der Nachteil: Für diese Absicherung verlangen Banken in der Regel einen Zinsaufschlag, der sich nur lohnt, wenn die Zinsen tatsächlich steigen.
Was passiert bei Zahlungsschwierigkeiten während der Baufinanzierung?
Zeichnen sich finanzielle Engpässe ab, sollten Sie frühzeitig das Gespräch mit der finanzierenden Bank suchen — viele Institute bieten Optionen wie eine vorübergehende Tilgungsaussetzung oder eine Anpassung der Rate an. Ein unabgestimmter Zahlungsverzug kann dagegen zur Kündigung des Darlehens und im schlimmsten Fall zur Zwangsversteigerung der Immobilie führen.
Häufige Fragen
Üblich sind mindestens 20 Prozent der Kaufsumme plus Kaufnebenkosten. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger fallen in der Regel die Zinsen aus — zwingend ist es aber nicht.
Die Zinsbindung legt fest, für welchen Zeitraum der vereinbarte Zinssatz unverändert bleibt, unabhängig von der Marktentwicklung. Sie kann zwischen 5 und 30 Jahren vereinbart werden.
In den ersten zehn Jahren einer Zinsbindung kann die Bank bei vorzeitiger Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 502 BGB). Nach zehn Jahren ist eine Kündigung mit sechsmonatiger Frist entschädigungsfrei möglich.
Üblich sind anfängliche Tilgungssätze zwischen 2 und 3 Prozent. Je höher die Tilgung, desto schneller ist die Immobilie entschuldet und desto weniger Zinsen zahlen Sie insgesamt — die monatliche Rate steigt dadurch aber entsprechend.
Ein Forward-Darlehen sichert die Konditionen einer Anschlussfinanzierung bereits vor Ablauf der laufenden Zinsbindung — meist bis zu fünf Jahre im Voraus, gegen einen Zinsaufschlag der Bank.
Neben dem Kaufpreis fallen in der Regel Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision an — zusammen üblicherweise 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises.
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, führt aber wegen des höheren Risikos für die Bank in der Regel zu spürbar höheren Zinsen. Wer über Eigenkapital verfügt, sollte dieses üblicherweise mit einbringen.