Manchmal steht Geld für eine Immobilie erst später zur Verfügung: Das alte Haus ist noch nicht verkauft, der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif oder eine Lebensversicherung wird erst in einigen Monaten ausgezahlt. Eine Zwischenfinanzierung überbrückt diese Lücke. Dieser Ratgeber erklärt, wie sie funktioniert, was sie kostet und welche Risiken Sie kennen sollten.
Was ist eine Zwischenfinanzierung?
Eine Zwischenfinanzierung – auch Überbrückungskredit genannt – ist ein kurzfristiger, endfälliger Kredit. Während der Laufzeit zahlen Sie in der Regel nur die Zinsen; der Kreditbetrag selbst wird am Ende in einer Summe zurückgezahlt, sobald das erwartete Geld eingeht. Abgesichert wird sie meist über eine Grundschuld im Grundbuch.
Typische Anlässe
- Hauskauf vor Hausverkauf: Sie kaufen die neue Immobilie, bevor der Erlös aus dem Verkauf der alten Immobilie da ist.
- Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif: Die Bausparsumme wird erst später ausgezahlt, das Geld wird aber jetzt gebraucht.
- Spätere Auszahlungen: etwa aus einer Lebensversicherung, einer Erbschaft oder einer bereits zugesagten Förderung.
Was kostet eine Zwischenfinanzierung?
Die Zinsen liegen meist über denen einer langfristigen Baufinanzierung, weil die Bank ein höheres Risiko trägt und nur einen kurzen Zeitraum finanziert. Da während der Laufzeit nicht getilgt wird, fallen die Zinsen auf den vollen Betrag an.
Rechenbeispiel (angenommener Zinssatz, kein Angebot): Eine Zwischenfinanzierung über 200.000 Euro läuft sechs Monate zu 5 Prozent. Die Zinskosten betragen 200.000 × 0,05 × 6/12 = 5.000 Euro. Verzögert sich der Verkauf um weitere sechs Monate, verdoppeln sich die Kosten.
Wird ein zugesagter Kredit nicht sofort abgerufen, können außerdem Bereitstellungszinsen anfallen.
Die Risiken
- Der Verkauf dauert länger: Jeder zusätzliche Monat kostet Zinsen – und die Zwischenfinanzierung ist oft befristet.
- Der Verkaufspreis fällt geringer aus: Reicht der Erlös nicht, um den Kredit abzulösen, bleibt eine Restschuld, die Sie anders finanzieren müssen.
- Die Bausparzuteilung verzögert sich: Die Bausparkasse kann den Zuteilungszeitpunkt bei Vertragsabschluss nur schätzen. Die Verbraucherzentrale warnt, dass eine verzögerte Zuteilung bei kombinierten Modellen zu teuren Anschlusslösungen führen kann.
- Doppelte Belastung: Bis zum Verkauf tragen Sie womöglich die Kosten für zwei Immobilien.
So reduzieren Sie das Risiko
- Lassen Sie den Wert der alten Immobilie vorab realistisch einschätzen und planen Sie mit einem vorsichtigen Verkaufspreis.
- Wählen Sie die Laufzeit der Zwischenfinanzierung mit ausreichendem Puffer.
- Prüfen Sie, ob sich der Verkauf zeitlich vor den Kauf legen lässt – dann entfällt die Zwischenfinanzierung ganz.
- Sprechen Sie mit Ihrer Bank über eine Anschlusslösung, falls der Erlös geringer ausfällt oder länger auf sich warten lässt.
- Vergleichen Sie die Kosten mit der Alternative, die Restschuld von Anfang an in eine längerfristige Baufinanzierung einzubeziehen.
Zwischenfinanzierung und Bausparvertrag
Häufig wird die Zwischenfinanzierung mit einem Bausparvertrag kombiniert: Ein Vorausdarlehen wird sofort ausgezahlt, parallel zahlen Sie in einen Bausparvertrag ein, der das Darlehen nach der Zuteilung ablöst. Die Verbraucherzentrale sieht solche Modelle kritisch, weil sie schwer vergleichbar sind und zusätzliche Kosten wie Abschlussgebühren verursachen. Wie ein Bausparvertrag funktioniert, erklärt unser Ratgeber Bausparvertrag.
Wenn Sie vor einem Immobilienwechsel stehen, können Sie bei VAIDOO unverbindlich prüfen lassen, welche Finanzierung für Ihre Situation infrage kommt. VAIDOO ist keine Bank, sondern Kreditvermittler mit Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung.
Häufige Fragen
Ein kurzfristiger, endfälliger Kredit, der eine finanzielle Lücke überbrückt – etwa bis zum Verkauf der alten Immobilie oder bis zur Zuteilung eines Bausparvertrags. Während der Laufzeit werden meist nur Zinsen gezahlt.
Sie ist auf einen kurzen bis mittleren Zeitraum ausgelegt und endet, sobald das erwartete Geld eingeht. Planen Sie die Laufzeit mit einem ausreichenden Puffer.
Die Zinsen liegen meist über denen einer langfristigen Baufinanzierung, und weil nicht getilgt wird, fallen sie auf den vollen Betrag an.
Dann laufen die Zinsen weiter und die Zwischenfinanzierung muss verlängert oder anders abgelöst werden. Reicht der Verkaufserlös nicht, bleibt eine Restschuld.
In der Regel über eine Grundschuld auf der Immobilie.