Für viele ist die Eigentumswohnung der Einstieg ins Wohneigentum – gerade in Städten, wo Häuser kaum bezahlbar sind. Bei der Finanzierung gibt es aber Besonderheiten, die beim Hauskauf keine Rolle spielen. Denn mit der Wohnung kaufen Sie auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum und werden Mitglied der Eigentümergemeinschaft.
Was Sie beim Wohnungskauf eigentlich kaufen
Sie erwerben das Sondereigentum an Ihrer Wohnung und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum – etwa Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung und Grundstück. Über das Gemeinschaftseigentum entscheidet die Eigentümergemeinschaft gemeinsam. Welche Teile wem gehören, regelt die Teilungserklärung.
Hausgeld: die laufenden Kosten
Jeden Monat zahlen Sie ein Hausgeld an die Gemeinschaft. Es deckt die Bewirtschaftung des Gebäudes und besteht aus:
- umlagefähigen Kosten wie Heizung, Wasser, Müll, Gebäudeversicherung, Hausmeister und Reinigung – bei Vermietung auf den Mieter umlegbar
- nicht umlagefähigen Kosten wie Verwaltergebühr und Bankgebühren
- der Erhaltungsrücklage, mit der die Gemeinschaft für künftige Reparaturen spart
Banken berücksichtigen das Hausgeld in der Haushaltsrechnung. Ein hohes Hausgeld verringert deshalb den Kreditbetrag, den Sie sich leisten können. Wie Sie Ihr Budget realistisch einschätzen, zeigt unser Ratgeber Wie viel Haus kann ich mir leisten? – die Rechnung funktioniert für Wohnungen genauso.
Diese Unterlagen sollten Sie vor dem Kauf prüfen
| Unterlage | Worauf achten |
| Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung | Was gehört zur Wohnung? Gibt es Sondernutzungsrechte, etwa am Garten oder Stellplatz? Welche Nutzungsbeschränkungen gelten? |
| Protokolle der Eigentümerversammlungen und Beschlusssammlung | Stehen größere Sanierungen oder Streitigkeiten an? Wurden Sonderumlagen beschlossen? |
| Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung | Höhe des Hausgelds, Entwicklung der Kosten, Zahlungsrückstände anderer Eigentümer |
| Stand der Erhaltungsrücklage | Reicht die Rücklage für absehbare Maßnahmen wie Dach, Fenster oder Heizung? |
| Energieausweis | Energetischer Zustand, mögliche Modernisierungskosten |
| Grundbuchauszug | Eintragungen in Abteilung II und III, etwa Wegerechte oder Grundschulden |
Die Bank verlangt viele dieser Unterlagen ohnehin für die Bewertung. Prüfen Sie sie aber auch selbst – eine geringe Rücklage bei anstehender Dachsanierung kann eine Sonderumlage im fünfstelligen Bereich bedeuten.
Kaufnebenkosten bei der Eigentumswohnung
- Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland. Der Anteil an der Erhaltungsrücklage mindert die Bemessungsgrundlage nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht.
- Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2 Prozent
- Maklerprovision: Beim Kauf einer Wohnung durch Verbraucher gilt die gesetzliche Teilung – der Käufer zahlt höchstens so viel wie der Verkäufer (§ 656c, § 656d BGB).
Selbst nutzen oder vermieten?
Bei einer selbst genutzten Wohnung ersetzt die Kreditrate die Miete. Bei einer vermieteten Wohnung als Kapitalanlage berücksichtigen Banken die Mieteinnahmen meist nur teilweise, weil Leerstand und Mietausfall möglich sind. Zudem erwarten sie oft mehr Eigenkapital. Zinsen für eine vermietete Wohnung können steuerlich als Werbungskosten angesetzt werden.
Welche Finanzierungskosten bei einer vermieteten Wohnung steuerlich absetzbar sind und warum das beim Eigenheim nicht gilt, erklärt der Ratgeber Kredit steuerlich absetzen.
Finanzierung Schritt für Schritt
- Budget und Eigenkapital ermitteln – mindestens die Kaufnebenkosten sollten Sie selbst tragen können.
- Unterlagen der Eigentümergemeinschaft anfordern und prüfen.
- Finanzierungsangebote vergleichen: Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungen.
- Förderung prüfen, etwa KfW-Programme für Familien oder energieeffiziente Immobilien.
- Finanzierungszusage einholen, bevor der Notartermin vereinbart wird.
Mehr zu den Grundlagen lesen Sie auf unseren Seiten Baufinanzierung und Immobilienkredit.
Häufige Fragen
Neben der Kreditrate fällt monatlich Hausgeld an, das die Bank in der Haushaltsrechnung berücksichtigt. Außerdem spielen Teilungserklärung, Protokolle und die Höhe der Erhaltungsrücklage eine große Rolle.
Empfehlenswert ist mindestens so viel, dass die Kaufnebenkosten gedeckt sind. Mehr Eigenkapital verbessert in der Regel die Konditionen.
Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Stand der Erhaltungsrücklage und den Energieausweis.
Beim Kauf durch Verbraucher gilt die gesetzliche Teilung: Der Käufer zahlt höchstens den gleichen Anteil wie der Verkäufer.
Eine zusätzliche Zahlung, die die Eigentümergemeinschaft beschließt, wenn die Erhaltungsrücklage für eine Maßnahme nicht ausreicht. Jeder Eigentümer zahlt anteilig.