Wie viel Haus Sie sich leisten können, hängt weniger vom Kaufpreis ab als von der monatlichen Rate, die Sie dauerhaft tragen können – und vom Eigenkapital, das Sie mitbringen. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie Ihr persönliches Budget berechnen, welche Faustregeln es gibt und welche Kosten viele unterschätzen.
Schritt 1: Die Haushaltsrechnung
Die Verbraucherzentrale empfiehlt, die Finanzierung auf einer ehrlichen Haushaltsrechnung aufzubauen:
- Aktuelle Einnahmen und Ausgaben erfassen: Nettoeinkommen, sonstige Einnahmen, Lebenshaltungskosten, Versicherungen, Auto und Freizeit.
- Veränderungen als Eigentümer berücksichtigen: Die Miete entfällt, dafür kommen Nebenkosten, Versicherungen, Grundsteuer und Rücklagen für Reparaturen hinzu.
- Private Pläne einbeziehen: Kinderwunsch, Elternzeit, Teilzeit oder ein unsicherer Arbeitsplatz verändern Ihr künftiges Budget.
- Den künftigen Überschuss berechnen: Er ist die Obergrenze für Ihre Kreditrate.
Zwischen Überschuss und Kreditrate sollten nach Empfehlung der Verbraucherzentrale etwa zehn Prozent Luft bleiben, damit unerwartete Ausgaben Sie nicht in Schwierigkeiten bringen.
Schritt 2: Die Faustregel für die Kreditrate
Eine häufig genannte Faustregel der Verbraucherzentrale lautet: Die Kreditrate sollte nicht mehr als 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens ausmachen. Die übrigen 60 Prozent brauchen Sie für Ihren Lebensunterhalt und die laufenden Kosten des Hauses. Bei niedrigeren Einkommen oder großen Familien kann auch ein geringerer Anteil schon an die Grenze gehen – die Haushaltsrechnung ist deshalb aussagekräftiger als jede Faustregel.
Schritt 3: Aus der Rate den möglichen Kredit berechnen
Bei einem Annuitätendarlehen setzt sich die jährliche Belastung aus Sollzins und anfänglicher Tilgung zusammen. Daraus lässt sich der mögliche Darlehensbetrag grob abschätzen:
Möglicher Kredit ≈ monatliche Rate × 12 ÷ (Sollzins + anfängliche Tilgung)
Rechenbeispiel (angenommene Werte, kein Angebot): Ein Haushalt hat 4.500 Euro netto im Monat. 40 Prozent davon ergeben eine Rate von 1.800 Euro, also 21.600 Euro im Jahr.
| Angenommener Sollzins + Tilgung | Möglicher Kredit (gerundet) |
| 3,5 % + 2 % = 5,5 % | rund 393.000 Euro |
| 4,0 % + 2 % = 6,0 % | rund 360.000 Euro |
| 4,0 % + 3 % = 7,0 % | rund 309.000 Euro |
Das Beispiel zeigt, wie stark Zins und Tilgung den Spielraum verändern: Schon ein halber Prozentpunkt Zinsunterschied verschiebt den möglichen Kredit um mehr als 30.000 Euro. Welche Zinsen für Sie tatsächlich gelten, hängt vom Marktniveau und Ihrer persönlichen Situation ab.
Schritt 4: Eigenkapital und Kaufnebenkosten
Zum Kredit kommt Ihr Eigenkapital. Es sollte mindestens die Kaufnebenkosten decken, denn diese finanzieren Banken nur ungern mit. Nach Angaben der Verbraucherzentrale fallen an:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises, je nach Bundesland
- Notar und Grundbuch: etwa 1 bis 1,5 Prozent
- Maklerprovision: Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses dürfen Käufer nach §§ 656c und 656d BGB höchstens so viel zahlen wie der Verkäufer.
Je mehr Eigenkapital Sie darüber hinaus einbringen, desto geringer ist der Kredit – und desto besser sind meist die Konditionen.
Fortsetzung des Beispiels: Bei einem möglichen Kredit von 360.000 Euro und 80.000 Euro Eigenkapital stehen insgesamt 440.000 Euro zur Verfügung. Rechnet der Haushalt mit Kaufnebenkosten von rund 10 Prozent, bleibt ein Kaufpreis von etwa 400.000 Euro.
Schritt 5: Tilgung und Laufzeit prüfen
Das Darlehen sollte spätestens mit dem Renteneintritt abbezahlt sein. Die Tilgung entscheidet, wie lange das dauert: Nach einem Beispiel der Verbraucherzentrale läuft ein Kredit bei 3 Prozent Zins und nur 1 Prozent Anfangstilgung rund 46 Jahre, bei 3 Prozent Tilgung dagegen etwa 23 Jahre. Eine höhere Tilgung erhöht die Rate, senkt aber die Zinskosten deutlich.
Laufende Kosten nicht vergessen
Als Eigentümer tragen Sie Kosten, die bisher der Vermieter übernommen hat: Reparaturen, Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherungen, in einer Eigentumswohnung zusätzlich das Hausgeld. Planen Sie dafür von Anfang an eine monatliche Rücklage ein – besonders bei älteren Immobilien, bei denen Heizung, Dach oder Fenster bald erneuert werden müssen.
Förderung nutzen
Familien können unter bestimmten Einkommensgrenzen zinsgünstige KfW-Kredite nutzen, etwa „Wohneigentum für Familien“ (KfW 300) für den Neubau oder „Jung kauft Alt“ (KfW 308) für den Kauf und die Sanierung einer Bestandsimmobilie. Die aktuellen Voraussetzungen nennt die KfW.
Fazit
Ihr Budget ergibt sich aus tragbarer Rate, Eigenkapital und realistischen Nebenkosten – nicht aus dem höchsten Kredit, den eine Bank vielleicht gewähren würde. Wie Sie Eigenkapital, Zinsbindung und Tilgung richtig kombinieren, lesen Sie auf unserer Seite zur Baufinanzierung. Wenn Sie bereits ein konkretes Objekt im Blick haben, können Sie bei VAIDOO unverbindlich prüfen lassen, welche Finanzierung infrage kommt.
Häufige Fragen
Nach der 40-Prozent-Faustregel wäre eine Rate von bis zu 1.600 Euro denkbar. Wie hoch der Kredit daraus ausfällt, hängt von Zins und Tilgung ab; bei angenommenen 6 Prozent Zins plus Tilgung wären es rund 320.000 Euro. Entscheidend bleibt Ihre persönliche Haushaltsrechnung.
Die Verbraucherzentrale nennt als Faustregel höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens. Zwischen Überschuss und Rate sollten zudem etwa zehn Prozent Luft bleiben.
Mindestens die Kaufnebenkosten sollten Sie aus Eigenkapital zahlen können. Jedes zusätzliche Eigenkapital senkt den Kredit und verbessert meist die Konditionen.
Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent, Notar- und Grundbuchkosten von etwa 1 bis 1,5 Prozent sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision, die Käufer bei Wohnungen und Einfamilienhäusern höchstens zur Hälfte tragen.
So hoch, dass der Kredit spätestens zum Renteneintritt abbezahlt ist. Bei 3 Prozent Zins dauert die Rückzahlung mit 1 Prozent Tilgung rund 46 Jahre, mit 3 Prozent etwa 23 Jahre.