Eine Grundschuld ist nach § 1191 BGB ein Recht, aus einem Grundstück die Zahlung einer bestimmten Geldsumme zu verlangen – meist zugunsten der finanzierenden Bank. Sie wird ins Grundbuch (Abteilung III) eingetragen und dient als Sicherheit für ein Darlehen, typischerweise eine Baufinanzierung.
Der entscheidende Unterschied zur Hypothek: Eine Grundschuld ist nicht akzessorisch, das heißt, sie besteht unabhängig von einer konkreten Forderung fort – auch wenn das zugrunde liegende Darlehen bereits vollständig zurückgezahlt ist. Das macht sie flexibler, etwa wenn ein bestehender Kredit später durch einen anderen ersetzt werden soll, ohne die Grundschuld neu bestellen zu müssen. Nach Rückzahlung kann sie auch als Eigentümergrundschuld stehen bleiben.
Wegen dieser Flexibilität ist die Grundschuld in der Praxis heute die mit Abstand häufigere Form der Immobiliensicherung, während die klassische Hypothek kaum noch neu bestellt wird.