Was ist ein Immobilienkredit – und was ein Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag?
Der Begriff “Immobilienkredit” wird im Alltag für sehr unterschiedliche Situationen verwendet: den Kauf einer bestehenden Wohnung oder eines Hauses, die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung, die Umschuldung einer laufenden Immobilienfinanzierung oder auch die Ablösung von Miterben-Anteilen bei einer geerbten Immobilie. Anders als beim Neubau steht in all diesen Fällen bereits ein konkretes, existierendes Objekt im Mittelpunkt – der Kaufpreis oder die Restschuld sind meist schon bekannt, während beim Neubau erst Bauzeit, Baukosten und Zinsbindung zusammen kalkuliert werden müssen.
Rechtlich fasst der Gesetzgeber viele dieser Fälle unter dem Begriff des Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags zusammen. Nach § 491 Abs. 3 BGB sind das entgeltliche Darlehensverträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, die entweder durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert sind oder für den Erwerb beziehungsweise Erhalt des Eigentums an einem Grundstück, einem bestehenden oder zu errichtenden Gebäude bestimmt sind. Diese Einordnung ist mehr als juristische Feinarbeit: Für Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge gelten teils andere Schutzregeln als für gewöhnliche Ratenkredite, etwa bei der Vorfälligkeitsentschädigung, dazu später mehr.
Von der klassischen Baufinanzierung für einen Neubau unterscheidet sich diese Seite bewusst: Wer ein Haus neu bauen oder eine Bauspar-Kombination prüfen möchte, findet die wichtigsten Grundlagen zur Zinsbindung in unserem Beitrag zur Baufinanzierung. Hier geht es dagegen um den Kauf, die Anschlussfinanzierung oder die Umfinanzierung bestehender Immobilien.
Kauf einer Bestandsimmobilie: der typische Ablauf mit Kredit
Kaufvertrag und Notar
Bei einer Bestandsimmobilie steht meist zuerst ein konkretes Objekt mit vereinbartem Kaufpreis fest, oft nach vorheriger Besichtigung und Preisverhandlung mit dem Verkäufer. Der Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung muss notariell beurkundet werden – eine Formvorschrift, die vor überstürzten Entscheidungen schützen und beide Seiten rechtlich absichern soll. Vor der Beurkundung lohnt sich ein realistischer Blick auf die Finanzierungszusage: Der Kaufvertrag enthält in der Regel bereits eine feste Zahlungsfrist, und wer erst nach der Unterschrift mit der Kreditsuche beginnt, gerät leicht unter Zeitdruck. Viele Käufer holen deshalb schon vor dem Notartermin eine grundsätzliche Finanzierungseinschätzung ein, auch wenn der endgültige Kreditvertrag erst nach Vorliegen des beurkundeten Kaufvertrags abgeschlossen wird.
Grundbucheintragung und Auszahlung
Nach der Beurkundung veranlasst der Notar zunächst die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die den Käufer vor einem Zweitverkauf oder dem Zugriff Dritter absichert. Parallel dazu lässt der Kreditgeber üblicherweise ein Grundpfandrecht – meist eine Grundschuld – auf der Immobilie eintragen, bevor die Darlehenssumme ausgezahlt wird. Erst wenn die Grundschuld bestellt ist und die im Kaufvertrag vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind, etwa die Löschung bestehender Vorlasten oder die Vorlage einer Bestätigung des Notars, fließt das Geld an den Verkäufer – häufig über ein Notaranderkonto oder direkt nach Zahlungsaufforderung des Notars. Zwischen Beurkundung und tatsächlicher Auszahlung vergehen dadurch meist mehrere Wochen, was bei der eigenen Zeitplanung, etwa für einen Umzugstermin, berücksichtigt werden sollte.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung kommen Hausgeld, Erhaltungsrücklage und die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft hinzu. Worauf Sie dabei achten sollten, erklärt unser Ratgeber Eigentumswohnung finanzieren.
Grundschuld als übliche Besicherung – und der Unterschied zur Hypothek
Damit ein Kreditgeber eine so hohe Summe wie bei einem Immobilienkauf vergibt, verlangt er eine Absicherung direkt an der Immobilie. In der Praxis wird dafür heute fast immer eine Grundschuld bestellt, deren gesetzlicher Inhalt in § 1191 BGB geregelt ist. Die Hypothek nach § 1113 BGB ist zwar die historisch ältere Form des Grundpfandrechts, spielt aber kaum noch eine Rolle.
Der wesentliche Unterschied: Eine Hypothek ist akzessorisch, das heißt fest an eine bestimmte Darlehensforderung gekoppelt. Sie sinkt automatisch mit jeder Tilgung und erlischt, sobald der Kredit vollständig zurückgezahlt ist. Eine Grundschuld dagegen ist von der zugrunde liegenden Forderung unabhängig. Ihre Höhe bleibt im Grundbuch konstant, unabhängig vom tatsächlichen Tilgungsstand, und sie erlischt nicht automatisch, sondern muss nach vollständiger Rückzahlung aktiv gelöscht oder freigegeben werden. Zusätzlich zur Grundschuldbestellung wird regelmäßig eine separate Zweckerklärung (Sicherungsvertrag) zwischen Kreditgeber und Eigentümer geschlossen, die festlegt, für welche konkrete Forderung die eigentlich abstrakte Grundschuld im Innenverhältnis haften soll.
Für Kreditgeber ist diese Konstruktion praktisch, weil dieselbe Grundschuld bei Bedarf auch eine spätere Anschlussfinanzierung oder Umschuldung absichern kann, ohne dass eine komplette Neubestellung mit erneuten Notar- und Grundbuchkosten nötig wird. Für Kreditnehmer bedeutet das umgekehrt: Nach vollständiger Tilgung sollte aktiv um eine Löschungsbewilligung oder, falls die Grundschuld für eine weitere Finanzierung genutzt werden soll, um eine Rückübertragung gekümmert werden, damit klar ist, wofür die Immobilie tatsächlich noch haftet.
Beleihungswert, Kaufpreis und Eigenkapitalquote
Bei einer Bestandsimmobilie unterscheiden Kreditgeber häufig zwischen dem tatsächlichen Kaufpreis und dem sogenannten Beleihungswert. Der Beleihungswert ist eine vorsichtig kalkulierte Einschätzung, welchen Wert die Immobilie langfristig und auch in einem ungünstigen Marktumfeld voraussichtlich behält – er berücksichtigt neben Lage und Zustand auch Baujahr und Ausstattung und liegt deshalb oft unter dem aktuellen Kaufpreis oder Verkehrswert. Diese Vorsicht wirkt sich unmittelbar auf die Finanzierungskonditionen aus, denn der Anteil des Kredits am Beleihungswert bestimmt die sogenannte Beleihungsauslauf-Quote, an der sich Kreditgeber bei ihrer Risikoeinschätzung orientieren.
Damit hängt die Eigenkapitalquote eng zusammen: Je mehr Eigenkapital in den Kauf eingebracht wird, desto geringer der benötigte Kreditanteil und desto geringer in der Regel auch das Risiko aus Sicht des Kreditgebers. Neben dem eigentlichen Kaufpreis sollten dabei auch die Kaufnebenkosten mitgedacht werden – Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, gegebenenfalls Maklerprovision –, da sie üblicherweise nicht über die Immobilie selbst besichert werden können und deshalb im Idealfall aus eigenen Mitteln gedeckt werden sollten.
Wenn wenig oder gar kein Eigenkapital vorhanden ist, lesen Sie unseren Ratgeber Haus kaufen ohne Eigenkapital. Wer bereits eine Immobilie besitzt und diese als Sicherheit für einen neuen Kredit nutzen möchte, findet die Einzelheiten unter Haus beleihen.
Anschlussfinanzierung: wenn die Zinsbindung ausläuft
Wer eine Immobilie bereits finanziert hat, kennt das Prinzip der Zinsbindung: Für einen vereinbarten Zeitraum steht der Sollzinssatz fest, danach ist eine Restschuld meist noch offen. Diese Restschuld muss über eine Anschlussfinanzierung weiter finanziert werden – entweder durch eine Prolongation beim bisherigen Kreditgeber, der ein neues Angebot für die Restschuld unterbreitet, oder durch einen Wechsel zu einem anderen Anbieter samt Umschreibung der bestehenden Grundschuld. Eine Anschlussfinanzierung ist damit ein eigenständiges Finanzierungsereignis mit eigener Zinsvereinbarung, nicht einfach eine automatische Fortsetzung der alten Konditionen, und verdient dieselbe sorgfältige Prüfung wie die ursprüngliche Finanzierung.
Wer frühzeitig plant, kann ein sogenanntes Forward-Darlehen prüfen: Dabei wird die Anschlussfinanzierung bereits vor dem eigentlichen Ablauf der aktuellen Zinsbindung vertraglich fixiert, üblicherweise gegen einen Aufschlag für die Vorlaufzeit bis zum tatsächlichen Beginn. Ob sich das lohnt, hängt von der erwarteten Zinsentwicklung und der persönlichen Planungssicherheit ab und sollte im Einzelfall abgewogen werden, da eine einmal vereinbarte Forward-Konditionen später bindend sind, unabhängig davon, wie sich das Zinsniveau tatsächlich entwickelt.
Umschuldung einer laufenden Immobilienfinanzierung
Von der Anschlussfinanzierung zu unterscheiden ist die Umschuldung während einer noch laufenden Zinsbindung, etwa weil sich die persönliche finanzielle Situation geändert hat, ein Verkauf ansteht oder die Konditionen bei einem anderen Anbieter günstiger erscheinen. Da während der Zinsbindungsfrist in der Regel kein allgemeines Sonderkündigungsrecht besteht, ist eine vorzeitige Ablösung meist nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich – dazu mehr im letzten Abschnitt. Eine wichtige Ausnahme bildet das ordentliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren Laufzeit gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Es besteht unabhängig von der ursprünglich vereinbarten Zinsbindung und kann mit einer Frist von sechs Monaten ausgeübt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
Ablösung von Miterben bei einer geerbten Immobilie
Ein besonderer Fall ist die geerbte Immobilie, die mehreren Erben gemeinsam gehört. Nach § 2042 BGB kann grundsätzlich jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen. In der Praxis einigen sich Erbengemeinschaften häufig darauf, dass eine Person die Immobilie übernimmt und die übrigen Miterben finanziell auszahlt, statt das Objekt zu verkaufen oder eine Teilungsversteigerung zu riskieren, die selten den bestmöglichen Preis erzielt. Für diese Auszahlung wird regelmäßig ein Kredit benötigt, der wie bei einem klassischen Immobilienkauf durch ein Grundpfandrecht auf der übernommenen Immobilie abgesichert werden kann.
Ein steuerlicher Aspekt kommt hier oft positiv hinzu: Die Übertragung eines Grundstücks im Rahmen der Auseinandersetzung eines Nachlasses unter Miterben ist nach § 3 Nr. 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer ausgenommen, anders als ein gewöhnlicher Immobilienkauf von einem fremden Dritten. Der eigentliche Ablauf ähnelt dennoch einem Kauf: Es empfiehlt sich, die Auseinandersetzung und die vereinbarten Auszahlungsbeträge notariell festzuhalten, insbesondere wenn die Immobilie erst noch vollständig auf den übernehmenden Erben umgeschrieben werden muss, bevor die Grundschuld für den Kredit bestellt werden kann.
Vorzeitige Ablösung und Vorfälligkeitsentschädigung
Wird ein Immobilienkredit vor dem vereinbarten Ende der Zinsbindung zurückgezahlt, kann der Kreditgeber nach § 502 BGB eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar damit verbundenen Schaden verlangen, sofern zum Zeitpunkt der Rückzahlung noch ein gebundener Sollzins geschuldet wird. Wichtig zur Einordnung: Die in § 502 Abs. 3 BGB genannten Höchstgrenzen von 1 Prozent beziehungsweise 0,5 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags gelten ausdrücklich nur für Allgemein-Verbraucherdarlehensverträge – bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen bemisst sich die Entschädigung stattdessen nach dem konkret nachgewiesenen Schaden des Kreditgebers, ohne diese starre Prozent-Deckelung. Der Anspruch entfällt unter anderem, wenn wesentliche Pflichtangaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnungsmethode im Vertrag gefehlt haben.
Wer eine vorzeitige Ablösung plant, etwa im Zuge einer Umschuldung, eines Verkaufs oder einer Miterben-Auszahlung, sollte sich die Berechnungsgrundlage der Vorfälligkeitsentschädigung vom Kreditgeber konkret und nachvollziehbar offenlegen lassen, statt sie ungeprüft zu akzeptieren. Ob sich eine vorzeitige Ablösung trotz Entschädigung insgesamt lohnt, lässt sich nur im Einzelfall beurteilen, indem die Kosten der Entschädigung den möglichen Einsparungen oder dem Nutzen der neuen Lösung gegenübergestellt werden. Eine unabhängige Vorprüfung der eigenen Anfrage kann dabei helfen, frühzeitig einzuschätzen, welche Partnerbanken für Kauf, Anschlussfinanzierung, Umschuldung oder Miterben-Ablösung grundsätzlich infrage kommen, bevor unverbindliche Detailangebote eingeholt werden.
Häufige Fragen
"Baufinanzierung" meint meist die klassische Finanzierung eines Neubaus, während "Immobilienkredit" hier den Kauf, die Anschlussfinanzierung, die Umschuldung oder die Ablösung von Miterben bei einer bestehenden Immobilie umfasst.
Bei den meisten Finanzierungen mit Grundpfandrecht ja, da die Grundschuld dem Kreditgeber die übliche Sicherheit für die hohe Darlehenssumme bietet; Details regelt der jeweilige Kreditvertrag.
Grundsätzlich ja, meist jedoch nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung, es sei denn, es greift ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht wie nach zehn Jahren Laufzeit.
Die Grundschuld erlischt nicht automatisch, sondern muss nach vollständiger Tilgung aktiv gelöscht oder an den Eigentümer zur weiteren Verwendung zurückübertragen werden.
Eine pauschale Zahl gibt es nicht; entscheidend ist, wie viel Eigenkapital neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notarkosten abdeckt.
Ja, das ist ein üblicher Fall: Ein Miterbe übernimmt die Immobilie, zahlt die anderen Miterben aus und besichert den dafür nötigen Kredit meist mit einem Grundpfandrecht auf dem übernommenen Objekt.
Ein Forward-Darlehen fixiert die Anschlussfinanzierung bereits vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung, meist gegen einen Aufschlag – sinnvoll für alle, die frühzeitig Planungssicherheit wollen.
Nein, der Beleihungswert ist eine vorsichtige, langfristig kalkulierte Werteinschätzung des Kreditgebers und liegt häufig unter dem tatsächlichen Kaufpreis oder Marktwert.