Viele Menschen möchten eine eigene Immobilie kaufen, haben aber kaum Ersparnisse. Banken bieten dafür die sogenannte Vollfinanzierung an, bei der der Kaufpreis – manchmal sogar die Kaufnebenkosten – komplett über einen Kredit finanziert wird. Das ist möglich, hat aber seinen Preis. Dieser Ratgeber zeigt, für wen eine Finanzierung ohne Eigenkapital infrage kommt und worauf Sie achten müssen.
Was ist eine Vollfinanzierung?
Bei einer Vollfinanzierung finanziert die Bank den gesamten Kaufpreis der Immobilie. Finanziert sie auch die Kaufnebenkosten mit, spricht man häufig von einer 110-Prozent-Finanzierung. Die Kaufnebenkosten sind erheblich: Allein die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises, hinzu kommen Notar, Grundbuch und gegebenenfalls ein Makler.
Warum Eigenkapital so wichtig ist
Je höher der Kredit im Verhältnis zum Wert der Immobilie ist, desto größer ist das Risiko der Bank. Deshalb verlangen Banken bei einer Vollfinanzierung in der Regel deutlich höhere Zinsen. Nach Einschätzung der Stiftung Warentest ist eine Vollfinanzierung teuer und eher für gut verdienende Käufer mit sicherem Arbeitsplatz geeignet.
Die Risiken einer Finanzierung ohne Eigenkapital
- Höhere Gesamtkosten: Höhere Zinsen auf einen höheren Kreditbetrag verteuern die Finanzierung deutlich.
- Restschuld beim Verkauf: Müssen Sie die Immobilie in den ersten Jahren verkaufen, etwa nach einer Trennung oder einem Jobwechsel, kann der Erlös unter der Restschuld liegen.
- Schwierige Anschlussfinanzierung: Ist nach Ende der Zinsbindung noch eine hohe Restschuld offen, kann eine günstige Anschlussfinanzierung schwer zu bekommen sein.
- Kaum Puffer: Wer alle Ersparnisse einsetzt oder gar keine hat, kann unerwartete Reparaturen nur schwer bezahlen.
Wer eine Vollfinanzierung bekommen kann
Banken vergeben Vollfinanzierungen vor allem an Käufer mit hohem, sicherem Einkommen, etwa unbefristet Beschäftigte oder Beamte, und mit einer guten Bonität. Auch die Immobilie selbst muss überzeugen: Lage und Zustand sollten einen stabilen Wert erwarten lassen.
So ersetzen oder schaffen Sie Eigenkapital
- Eigenleistung: Bei Neubau oder Sanierung erkennen manche Banken eigene Arbeitsleistung teilweise als Eigenkapitalersatz an.
- Bausparguthaben: Ein angesparter Bausparvertrag zählt als Eigenkapital.
- Grundstück oder Vermögen: Ein eigenes Grundstück oder Wertpapiere können Eigenkapital ersetzen.
- Familie: Schenkungen oder Darlehen aus der Familie erhöhen den Eigenanteil; ein Familiendarlehen sollte schriftlich festgehalten werden.
- Förderung: Familien können unter Einkommensgrenzen KfW-Kredite wie „Wohneigentum für Familien“ (KfW 300) oder „Jung kauft Alt“ (KfW 308) nutzen.
- Später kaufen: Schon einige Jahre gezieltes Sparen können die Kosten der Finanzierung deutlich senken.
Wenn Sie ohne Eigenkapital finanzieren
Entscheiden Sie sich dennoch für eine Vollfinanzierung, sollten Sie eine hohe Tilgung, eine lange Zinsbindung und Sondertilgungsrechte vereinbaren. Stiftung Warentest rät zu einer hohen Tilgung, damit die Schuld schnell sinkt. Rechnen Sie außerdem mit einer ehrlichen Haushaltsrechnung, wie hoch Ihre Rate sein darf – unser Ratgeber Wie viel Haus kann ich mir leisten? zeigt, wie das geht.
Bei VAIDOO können Sie unverbindlich prüfen lassen, welche Baufinanzierung für Ihre Situation infrage kommt. VAIDOO ist keine Bank, sondern Kreditvermittler mit Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung.
Häufige Fragen
Ja, mit einer Vollfinanzierung. Banken vergeben sie aber vor allem an Käufer mit hohem, sicherem Einkommen und verlangen höhere Zinsen.
Eine Finanzierung, bei der neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler über den Kredit finanziert werden.
Weil die Bank ein höheres Risiko trägt, wenn der Kredit den gesamten Wert der Immobilie abdeckt. Sie gleicht das mit höheren Zinsen aus.
Neben Ersparnissen etwa Bausparguthaben, ein eigenes Grundstück, Wertpapiere, Schenkungen und bei Neubau oder Sanierung teilweise auch Eigenleistung.
Auf eine hohe Tilgung, eine lange Zinsbindung, Sondertilgungsrechte und eine realistische Haushaltsrechnung mit ausreichendem Puffer.