Das passende Grundstück ist oft der erste und schwierigste Schritt zum eigenen Haus. Nicht selten ergibt sich die Gelegenheit, bevor die Hausplanung steht. Dann stellt sich die Frage, wie sich der Grundstückskauf finanzieren lässt – und wie er zur späteren Baufinanzierung passt.
Finanzieren Banken auch nur ein Grundstück?
Ja, allerdings meist unter Bedingungen. Banken finanzieren einen reinen Grundstückskauf in der Regel dann, wenn eine Bebauung absehbar ist. Grundstücke ohne Bauabsicht – etwa als reine Wertanlage – finanzieren viele Banken nur mit hohem Eigenkapitalanteil oder gar nicht. Als Sicherheit lässt sich die Bank eine Grundschuld im Grundbuch eintragen.
Gemeinsam oder getrennt finanzieren?
| Variante | Vorteile | Nachteile |
| Grundstück und Haus gemeinsam bei einer Bank | Ein Darlehen, ein erstrangiger Grundbucheintrag, meist bessere Konditionen | Hausplanung und Kosten müssen früh feststehen |
| Grundstück zuerst, Haus später | Grundstück kann schnell gesichert werden | Die erste Bank steht im ersten Rang; eine zweite Bank für den Hausbau wird nur nachrangig abgesichert und verlangt dafür oft höhere Zinsen |
| Grundstück mit variablem Darlehen, danach Gesamtfinanzierung | Flexibel, da variable Darlehen mit kurzer Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündbar sind | Zinsänderungsrisiko bis zur Anschlusslösung |
Wer das Grundstück zuerst kauft, sollte deshalb möglichst gleich mit der Bank sprechen, die auch den Hausbau finanzieren soll. Dann lässt sich die spätere Baufinanzierung von Anfang an mitdenken. Mehr zum Gesamtablauf lesen Sie auf unserer Seite Baufinanzierung.
Grundstückswert ermitteln: der Bodenrichtwert
Ob der Kaufpreis angemessen ist, lässt sich mit dem Bodenrichtwert einschätzen. Er gibt den durchschnittlichen Lagewert des Bodens pro Quadratmeter für ein bestimmtes Gebiet an und wird von den örtlichen Gutachterausschüssen auf Grundlage tatsächlicher Kaufpreise ermittelt (§ 196 BauGB). Abrufen können Sie die Werte kostenlos über das Portal BORIS-D oder die Bodenrichtwertportale der Länder.
Die Faustformel lautet: Grundstücksfläche × Bodenrichtwert = Bodenwert. Bei 600 Quadratmetern und einem Bodenrichtwert von 250 Euro ergibt sich ein Bodenwert von 150.000 Euro.
Der Bodenrichtwert ist allerdings nur ein Durchschnittswert. Zuschnitt, Hanglage, Bodenbeschaffenheit, Erschließungszustand und Bebauungsplan können den tatsächlichen Wert deutlich verändern. Banken setzen zudem nicht den Kaufpreis, sondern einen vorsichtigeren Beleihungswert an.
Nebenkosten beim Grundstückskauf
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises
- Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2 Prozent
- Maklerprovision: Die gesetzliche Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer gilt nur beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses (§§ 656a ff. BGB). Bei unbebauten Grundstücken kann die Provision daher vollständig beim Käufer liegen.
- Erschließungskosten: Ist das Grundstück noch nicht erschlossen, fallen Kosten für Straße, Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation an. Klären Sie vor dem Kauf, ob sie im Preis enthalten sind.
- Vermessung, Bodengutachten, gegebenenfalls Abriss
Die Kaufnebenkosten sollten Sie möglichst aus Eigenkapital bezahlen, denn die Bank finanziert in erster Linie den Wert des Grundstücks.
Worauf Sie achten sollten
- Bebauungsplan prüfen: Was und wie groß gebaut werden darf, regelt der Bebauungsplan der Gemeinde.
- Bauverpflichtung: Vor allem Gemeinden verkaufen Bauland oft mit der Auflage, innerhalb einer bestimmten Frist zu bauen.
- Bereitstellungszinsen: Werden Darlehen für den Hausbau nicht sofort abgerufen, können Bereitstellungszinsen anfallen. Eine ausreichend lange bereitstellungszinsfreie Zeit ist beim Neubau wichtig.
- Förderung: KfW-Programme fördern in der Regel den Bau oder Kauf von Wohneigentum, nicht den isolierten Grundstückskauf.
- Gesamtbudget: Planen Sie Grundstück, Haus, Nebenkosten und Außenanlagen als Gesamtrechnung. Unser Ratgeber Wie viel Haus kann ich mir leisten? hilft dabei.
Häufige Fragen
Das ist schwierig. Banken erwarten beim Grundstückskauf meist, dass zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden. Ohne Bebauungsabsicht ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital kaum möglich.
Als erste Orientierung multiplizieren Sie die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert, den Sie kostenlos über BORIS-D abrufen können. Für eine genaue Bewertung ist ein Gutachten nötig.
Meist ja. Eine gemeinsame Finanzierung bei einer Bank vermeidet einen nachrangigen zweiten Kredit und führt in der Regel zu besseren Konditionen.
Die gesetzliche Provisionsteilung gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Beim unbebauten Grundstück kann die Provision vollständig vom Käufer zu tragen sein, je nach Vereinbarung.
Den isolierten Grundstückskauf fördert die KfW in der Regel nicht. Förderprogramme beziehen sich auf den Bau oder Kauf selbst genutzten Wohneigentums.