Eigenkapital ist bei der Baufinanzierung der wichtigste Hebel: Es senkt den Kreditbetrag, verbessert die Zinsen und macht die Finanzierung robuster gegen Zinsänderungen. Doch wie viel sollte es sein – und was zählt überhaupt dazu?
Die Faustregel
Empfohlen werden in der Regel 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten. Die Nebenkosten sollten Sie mindestens aus eigenen Mitteln bezahlen können, denn Banken finanzieren in erster Linie den Wert der Immobilie.
| Kaufnebenkosten | Typische Höhe |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 bis 6,5 Prozent – je nach Bundesland |
| Notar und Grundbuch | rund 1,5 bis 2 Prozent |
| Maklerprovision | bei Wohnungen und Einfamilienhäusern meist bis zu 3,57 Prozent für den Käufer (Teilung mit dem Verkäufer) |
Insgesamt kommen je nach Bundesland und Makler meist 6 bis über 12 Prozent des Kaufpreises zusammen.
Rechenbeispiele
Annahmen: Grunderwerbsteuer 5 Prozent, Notar und Grundbuch 2 Prozent, Maklerprovision 3,57 Prozent – zusammen 10,57 Prozent.
| Kaufpreis | Nebenkosten | 20 % Eigenanteil | Empfohlenes Eigenkapital gesamt | Kreditbetrag |
| 250.000 € | 26.425 € | 50.000 € | 76.425 € | 200.000 € |
| 350.000 € | 36.995 € | 70.000 € | 106.995 € | 280.000 € |
| 400.000 € | 42.280 € | 80.000 € | 122.280 € | 320.000 € |
| 500.000 € | 52.850 € | 100.000 € | 152.850 € | 400.000 € |
Wie viel Eigenkapital bei 200.000 Euro Kredit? Soll der Kredit höchstens 80 Prozent des Kaufpreises ausmachen, passt er zu einer Immobilie für rund 250.000 Euro. Nach der Faustregel wären dann rund 76.000 Euro Eigenkapital ideal – 50.000 Euro Eigenanteil plus etwa 26.000 Euro Nebenkosten.
Welche Monatsrate sich für den jeweiligen Kreditbetrag ergibt, zeigt unser Ratgeber Kredit 100.000 bis 400.000 Euro: Monatliche Rate.
Warum mehr Eigenkapital günstigere Zinsen bringt
Banken staffeln ihre Zinsen nach dem Beleihungsauslauf – also danach, welchen Anteil des Beleihungswerts der Kredit ausmacht. Typische Schwellen liegen bei 60, 80 und 90 Prozent. Unterhalb jeder Schwelle wird der Zins in der Regel günstiger. Liegt der Kredit bei 100 Prozent oder darüber, verlangen Banken meist deutliche Aufschläge.
Was zählt als Eigenkapital?
- Guthaben auf Giro-, Tagesgeld- und Sparkonten
- Bausparguthaben
- Wertpapiere wie Aktien, Fonds und Anleihen
- Rückkaufswerte von Lebensversicherungen
- ein bereits abbezahltes Grundstück
- Schenkungen, etwa von den Eltern
- Eigenleistung beim Bau oder bei der Renovierung („Muskelhypothek“) – nur in begrenztem Umfang und mit nachvollziehbarer Kalkulation
Nicht als Eigenkapital zählen künftige Einkommen, erwartete Erbschaften und gebundene Vermögenswerte wie das Auto. Ein Darlehen der Eltern ist rechtlich ebenfalls kein Eigenkapital – manche Banken akzeptieren es aber als Eigenkapitalersatz, wenn es nachrangig und tilgungsfrei vereinbart ist.
Was, wenn das Eigenkapital nicht reicht?
- Günstigere Immobilie oder kleinere Wohnfläche wählen
- Länger sparen und die Zeit für einen Bausparvertrag nutzen – siehe Bausparvertrag
- KfW-Förderung prüfen, etwa für Familien oder energieeffizientes Wohneigentum
- Vollfinanzierung – möglich, aber teurer und riskanter. Mehr im Ratgeber Haus kaufen ohne Eigenkapital
Nicht alles Eigenkapital einsetzen
Behalten Sie eine Reserve für Umzug, Einrichtung und unerwartete Reparaturen. Als Orientierung gelten mehrere Monatsgehälter als Notgroschen. Wer alles Ersparte in die Immobilie steckt, muss bei der ersten kaputten Heizung schnell einen teuren Kredit aufnehmen.
Häufige Fragen
Empfohlen sind 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten. Mindestens die Nebenkosten sollten aus eigenen Mitteln bezahlt werden.
Bei einer Beleihung von 80 Prozent passt ein Kredit über 200.000 Euro zu einem Kaufpreis von rund 250.000 Euro. Ideal wären dann etwa 76.000 Euro Eigenkapital inklusive Nebenkosten.
Je nach Bundesland und Makler meist 6 bis über 12 Prozent des Kaufpreises – vor allem Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision.
Teilweise. Banken erkennen Eigenleistungen beim Bau oder der Renovierung in begrenztem Umfang an, wenn sie realistisch kalkuliert und nachvollziehbar sind.
Rechtlich nicht. Manche Banken akzeptieren ein nachrangiges, tilgungsfreies Familiendarlehen aber als Eigenkapitalersatz. Eine Schenkung zählt dagegen als Eigenkapital.