Bei der Planung einer Immobilie steht meist eine Frage im Mittelpunkt: Welche Monatsrate kommt auf mich zu? Die Antwort hängt von drei Größen ab – Kreditbetrag, Sollzins und anfänglicher Tilgung. Die folgenden Tabellen zeigen typische Größenordnungen. Alle Werte beruhen auf angenommenen Zinssätzen und sind kein Angebot.
So berechnet sich die Rate
Bei einem Annuitätendarlehen – der Standardform der Baufinanzierung – ergibt sich die Monatsrate aus:
Kreditbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12
Die Rate bleibt während der Zinsbindung gleich. Mit jeder Zahlung sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt.
Monatsraten im Überblick
Annahme: Sollzins 3,5 Prozent, Zinsbindung zehn Jahre (Beispielannahme, kein Angebot).
| Kreditbetrag | Rate bei 2 % Tilgung | Restschuld nach 10 Jahren | Rate bei 3 % Tilgung | Restschuld nach 10 Jahren |
| 100.000 € | 458 € | ca. 76.100 € | 542 € | ca. 64.100 € |
| 150.000 € | 688 € | ca. 114.100 € | 813 € | ca. 96.200 € |
| 200.000 € | 917 € | ca. 152.200 € | 1.083 € | ca. 128.300 € |
| 250.000 € | 1.146 € | ca. 190.200 € | 1.354 € | ca. 160.400 € |
| 300.000 € | 1.375 € | ca. 228.300 € | 1.625 € | ca. 192.400 € |
| 400.000 € | 1.833 € | ca. 304.400 € | 2.167 € | ca. 256.600 € |
Beispiel: 300.000 Euro Kredit
Bei angenommenen 3,5 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung beträgt die Rate 1.375 Euro im Monat. Nach zehn Jahren sind noch rund 228.300 Euro offen. Bliebe der Zins gleich, wäre der Kredit erst nach etwa 29 Jahren abbezahlt.
Mit 3 Prozent Tilgung steigt die Rate auf 1.625 Euro. Dafür sinkt die Restschuld nach zehn Jahren auf rund 192.400 Euro, und die Gesamtlaufzeit verkürzt sich auf etwa 22 Jahre. Die höhere Tilgung spart über die Laufzeit erheblich Zinsen und verringert das Risiko steigender Zinsen bei der Anschlussfinanzierung.
Wie stark wirkt sich der Zins aus?
Schon ein halber Prozentpunkt macht spürbare Unterschiede. Bei 2 Prozent Tilgung und 4 Prozent statt 3,5 Prozent Sollzins (Beispielannahmen) erhöht sich die Rate
- bei 200.000 Euro von 917 auf 1.000 Euro,
- bei 300.000 Euro von 1.375 auf 1.500 Euro,
- bei 400.000 Euro von 1.833 auf 2.000 Euro.
Wie viel Eigenkapital Sie einbringen, beeinflusst den Zins, den Banken anbieten: Je niedriger der Anteil des Kredits am Immobilienwert, desto günstiger sind in der Regel die Konditionen. Mehr dazu im Ratgeber Wie viel Eigenkapital für den Hauskauf?
Welche Rate ist tragbar?
Als Faustregel gilt: Die Rate für Kredit und Bewirtschaftung sollte höchstens etwa 35 bis 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens ausmachen. Banken rechnen zusätzlich Lebenshaltungskosten, laufende Verpflichtungen und eine Rücklage für Instandhaltung ein. Eine ausführliche Haushaltsrechnung finden Sie im Ratgeber Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Tipps zur Gestaltung der Rate
- Tilgung nicht zu niedrig wählen: Unter 2 Prozent dauert die Rückzahlung sehr lange, und das Zinsänderungsrisiko steigt.
- Sondertilgungen vereinbaren: So können Sie Bonuszahlungen oder Erbschaften kostenlos einsetzen.
- Tilgungssatzwechsel: Manche Banken erlauben, die Tilgung während der Laufzeit anzupassen.
- Längere Zinsbindung: Mehr Planungssicherheit, meist gegen einen etwas höheren Zins.
- Förderkredite prüfen: KfW-Programme können einen Teil der Finanzierung günstiger machen.
Die Grundlagen der Immobilienfinanzierung erklärt unsere Seite Baufinanzierung.
Häufige Fragen
Bei angenommenen 3,5 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung rund 1.375 Euro, bei 3 Prozent Tilgung rund 1.625 Euro. Die tatsächliche Rate hängt vom angebotenen Zins ab.
Kreditbetrag mal Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung, geteilt durch 12. Beispiel: 200.000 Euro × 5,5 Prozent ÷ 12 = rund 917 Euro.
Bei 3,5 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung etwa 29 Jahre, bei 3 Prozent Tilgung etwa 22 Jahre – vorausgesetzt, der Zins bleibt nach der Zinsbindung gleich.
Empfehlenswert sind mindestens 2 Prozent anfängliche Tilgung, besser mehr, wenn das Budget es zulässt. Höhere Tilgung senkt Gesamtzinsen und Restschuld.
Als Faustregel sollten Kreditrate und Nebenkosten der Immobilie nicht mehr als etwa 35 bis 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens ausmachen.