Die meisten Baufinanzierungen werden mit einer festen Sollzinsbindung von zehn, 15 oder 20 Jahren abgeschlossen. Die Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung ist aber meist länger. Endet die Zinsbindung, bleibt deshalb in der Regel eine Restschuld übrig, für die ein neuer Zins vereinbart werden muss. Diese Fortführung der Finanzierung nennt man Anschlussfinanzierung.
Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, wann Sie welchen Schritt gehen sollten, welche gesetzlichen Fristen gelten und welche Unterlagen Sie brauchen. Eine ausführliche Einordnung der Optionen finden Sie zusätzlich auf unserer Seite Anschlussfinanzierung: Prolongation oder Umschuldung.
Warum die Anschlussfinanzierung derzeit viele Eigentümer beschäftigt
Wer seine Immobilie in der Niedrigzinsphase bis Anfang 2022 finanziert hat, zahlt bis zum Ende der Zinsbindung einen sehr niedrigen Zins. Seit dem deutlichen Zinsanstieg im Jahr 2022 liegen die Bauzinsen jedoch spürbar über diesem Niveau. Für viele Haushalte, deren Zinsbindung in den kommenden Jahren ausläuft, bedeutet das: Bei gleicher Tilgung steigt die monatliche Rate – oder die Tilgung sinkt, wenn die Rate gleich bleiben soll.
Wie hoch die Zinsen zum Zeitpunkt Ihrer eigenen Anschlussfinanzierung sein werden, kann niemand verlässlich vorhersagen. Aktuelle Durchschnittswerte veröffentlicht unter anderem die Deutsche Bundesbank in ihrer Zinsstatistik. Für Ihre Entscheidung zählen aber nicht Durchschnittswerte, sondern konkrete Angebote, die auf Ihre Restschuld, Ihre Immobilie und Ihre Bonität zugeschnitten sind. Deshalb lohnt es sich, rechtzeitig mehrere Angebote einzuholen.
Der Zeitplan: Wann Sie was tun sollten
| Zeitpunkt vor Ende der Zinsbindung | Was Sie tun können oder müssen |
| Bis zu 60 Monate | Frühester Abschluss eines Forward-Darlehens bei vielen Banken. Die Konditionen werden festgeschrieben, dafür berechnet die Bank einen Zinsaufschlag, der mit der Vorlaufzeit steigt. |
| Etwa 12 bis 24 Monate | Restschuld aus dem Tilgungsplan ermitteln, Unterlagen zusammenstellen und Angebote verschiedener Anbieter vergleichen. So entscheiden Sie ohne Zeitdruck. |
| Spätestens 3 Monate | Ihre Bank muss Ihnen nach § 493 Abs. 1 BGB mitteilen, ob sie zu einer neuen Zinsbindung bereit ist, und den angebotenen Sollzins nennen. |
| Mindestens 1 Monat | Wer zu einer anderen Bank wechseln will, kann das Darlehen nach § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB mit einer Frist von einem Monat zum Ende der Zinsbindung kündigen. Die neue Bank braucht für Ablösung und Grundschuldabtretung zusätzlich einige Wochen Vorlauf. |
Ein Sonderfall gilt für lange Zinsbindungen: Haben Sie eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren vereinbart, können Sie das Darlehen nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Dieses Recht kann für eine Umschuldung interessant sein, auch wenn die vereinbarte Zinsbindung noch länger läuft.
Die drei Wege im Überblick
Prolongation: Verlängerung bei der bisherigen Bank
Bei der Prolongation nehmen Sie das Angebot Ihrer bisherigen Bank für die Restschuld an. Der Aufwand ist gering: Die Grundschuld bleibt bestehen, es fallen keine Notar- oder Grundbuchkosten an, und eine vollständig neue Prüfung ist meist nicht nötig. Der Nachteil: Ohne Vergleich wissen Sie nicht, ob das Angebot marktgerecht ist. Nutzen Sie andere Angebote deshalb auch als Verhandlungsgrundlage gegenüber Ihrer Bank.
Umschuldung: Wechsel zu einer neuen Bank
Bei einer Umschuldung löst eine andere Bank Ihre Restschuld zum Ende der Zinsbindung ab. Die bestehende Grundschuld wird in der Regel an die neue Bank abgetreten; dafür fallen Notar- und Grundbuchkosten an, die meist deutlich niedriger sind als bei einer neuen Grundschuldbestellung. Die neue Bank prüft Ihre Bonität und die Immobilie erneut. Eine Umschuldung lohnt sich vor allem dann, wenn die Zinsersparnis über die neue Zinsbindung höher ist als diese Kosten.
Forward-Darlehen: Konditionen im Voraus sichern
Mit einem Forward-Darlehen vereinbaren Sie die Anschlussfinanzierung schon heute, ausgezahlt wird sie erst zum Ende der laufenden Zinsbindung. Sie sichern sich damit gegen steigende Zinsen ab und zahlen dafür einen Aufschlag. Während der Vorlaufzeit fallen in der Regel keine Bereitstellungszinsen an. Wichtig: Der Vertrag ist bindend. Fallen die Zinsen bis zur Auszahlung, profitieren Sie davon nicht, und wer das Darlehen nicht abnimmt, muss mit einer Nichtabnahmeentschädigung rechnen.
| Kriterium | Prolongation | Umschuldung | Forward-Darlehen |
| Anbieter | Bisherige Bank | Neue Bank | Bisherige oder neue Bank |
| Zusatzkosten | Keine | Notar und Grundbuch | Zinsaufschlag, bei Bankwechsel zusätzlich Notar und Grundbuch |
| Aufwand | Gering | Höher | Mittel |
| Planungssicherheit | Ab Annahme des Angebots | Ab Vertragsabschluss | Bis zu fünf Jahre im Voraus |
Checkliste: Diese Unterlagen und Zahlen brauchen Sie
- Ihren aktuellen Darlehensvertrag mit dem Datum, an dem die Zinsbindung endet
- den Tilgungsplan bzw. die voraussichtliche Restschuld zu diesem Datum
- einen aktuellen Grundbuchauszug
- Angaben zur Immobilie wie Wohnfläche, Baujahr und durchgeführte Modernisierungen
- aktuelle Einkommensnachweise und eine Übersicht über laufende Verpflichtungen
- bei Bausparverträgen: Stand des Guthabens und voraussichtlicher Zuteilungstermin
Stellschrauben für die neue Finanzierung
Die Anschlussfinanzierung ist eine gute Gelegenheit, die Finanzierung neu auszurichten. Prüfen Sie vor allem drei Punkte: Die Tilgung bestimmt, wie schnell Sie schuldenfrei werden und wie hoch die Rate ist. Die Länge der neuen Zinsbindung sollte zur verbleibenden Laufzeit passen – ist die Restschuld innerhalb der Zinsbindung vollständig getilgt, entfällt ein weiteres Zinsänderungsrisiko. Sondertilgungsrechte geben Ihnen Spielraum, wenn Sie künftig zusätzliches Geld zurückzahlen möchten. Ist ein Bausparvertrag zuteilungsreif, kann er einen Teil der Restschuld ablösen.
Vergleichen Sie Angebote immer anhand des effektiven Jahreszinses und bei gleicher Zinsbindung, gleicher Tilgung und gleichen Sondertilgungsrechten. Nur so sind die Angebote wirklich vergleichbar.
Häufige Fehler bei der Anschlussfinanzierung
- Zu spät beginnen: Wer erst auf das Schreiben der Bank wartet, hat kaum Zeit für einen Vergleich oder einen Wechsel.
- Das Prolongationsangebot ungeprüft annehmen: Das erste Angebot ist nicht automatisch das beste.
- Nur auf den Sollzins schauen: Maßgeblich für den Vergleich ist der effektive Jahreszins, dazu kommen mögliche Wechselkosten.
- Die Frist verpassen: Endet die Zinsbindung ohne neue Vereinbarung, gilt je nach Vertrag häufig ein variabler Zins.
- Den Forward-Aufschlag unterschätzen: Je länger die Vorlaufzeit, desto teurer wird die Zinssicherung.
Anschlussfinanzierung unverbindlich prüfen lassen
Wenn Ihre Zinsbindung in den nächsten Jahren endet, können Sie bei VAIDOO unverbindlich prüfen lassen, welche Konditionen für Ihre Restschuld infrage kommen. VAIDOO ist keine Bank, sondern Kreditvermittler mit Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung. Mehr zu Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen lesen Sie auf unserer Seite Anschlussfinanzierung: Prolongation oder Umschuldung.
Häufige Fragen
Sinnvoll ist ein Vergleich etwa ein bis zwei Jahre vor Ende der Zinsbindung. Wer sich Konditionen früher sichern möchte, kann bei vielen Banken bis zu 60 Monate im Voraus ein Forward-Darlehen abschließen.
Ja. Nach § 493 Abs. 1 BGB muss die Bank spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung mitteilen, ob sie zu einer neuen Zinsbindung bereit ist, und in diesem Fall den angebotenen Sollzins nennen.
Endet die Zinsbindung vor der vollständigen Rückzahlung, können Sie nach § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB mit einer Frist von einem Monat zum Ende der Zinsbindung kündigen. Die neue Bank übernimmt in der Regel die Ablösung und die Abtretung der Grundschuld.
Nicht, wenn die Zinsbindung regulär ausläuft oder Sie das Kündigungsrecht nach § 489 BGB nutzen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann nur anfallen, wenn Sie ein Darlehen vorzeitig ohne gesetzliches Kündigungsrecht ablösen.
Bei der Prolongation verlängern Sie die Finanzierung bei Ihrer bisherigen Bank ohne Notar- und Grundbuchkosten. Bei der Umschuldung löst eine neue Bank die Restschuld ab, was Wechselkosten verursacht, aber einen Vergleich mehrerer Angebote ermöglicht.
Das hängt von Ihrer Risikoeinschätzung ab. Das Forward-Darlehen schützt vor steigenden Zinsen, kostet aber einen Aufschlag, der mit der Vorlaufzeit steigt, und bindet Sie auch dann, wenn die Zinsen bis zur Auszahlung fallen.