Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Bei der ersten Baufinanzierung für ein Haus oder eine Eigentumswohnung wird üblicherweise ein Darlehen mit einer bestimmten Zinsbindung vereinbart – häufig für zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre. Innerhalb dieser Zeit zahlt man einen festen Zinssatz und tilgt einen Teil der Darlehenssumme. Nach Ablauf der Zinsbindung ist die Immobilie in aller Regel jedoch noch nicht vollständig abbezahlt: Es bleibt eine Restschuld übrig, die neu finanziert werden muss. Genau das ist die Anschlussfinanzierung – die Fortführung der Finanzierung für die verbleibende Restschuld, sobald die ursprüngliche Zinsvereinbarung endet.
Wichtig ist dabei die Abgrenzung zur Erstfinanzierung: Während die Baufinanzierung den Kauf oder Bau einer Immobilie ursprünglich finanziert, betrifft die Anschlussfinanzierung ausschließlich die Phase danach – also den Zeitpunkt, an dem die vereinbarte Zinsbindung ausläuft und für die Restschuld neue Konditionen gefunden werden müssen. Wer sich rechtzeitig darum kümmert, kann die eigene Immobilienfinanzierung neu ordnen, verschiedene Anbieter vergleichen und die für die eigene Situation passende Lösung wählen, statt automatisch das erstbeste Angebot der bisherigen Bank anzunehmen.
Prolongation oder Umschuldung: zwei grundsätzliche Wege
Für die Anschlussfinanzierung gibt es im Kern zwei Möglichkeiten. Bei der Prolongation verlängert man die bestehende Finanzierung einfach bei der bisherigen Bank: Das Kreditinstitut unterbreitet vor Ablauf der Zinsbindung ein neues Angebot für die Restschuld, das man annehmen kann, ohne den Kreditgeber zu wechseln. Der Aufwand ist gering, da in der Regel keine neue Grundschuldbestellung und keine vollständig neue Bonitätsprüfung nötig sind.
Bei der Umschuldung wechselt man dagegen zu einem anderen Kreditinstitut, das die Restschuld ablöst und die Grundschuld übernimmt. Das bedeutet zwar etwas mehr Aufwand – unter anderem können Kosten für Notar und Grundbuchänderung anfallen –, eröffnet aber die Chance, die Konditionen mehrerer Anbieter zu vergleichen, statt sich allein auf das Angebot der bisherigen Bank zu verlassen. Gerade bei höheren Restschulden kann sich der zusätzliche Aufwand einer Umschuldung lohnen, weil sich Unterschiede zwischen den Angeboten über die gesamte restliche Laufzeit deutlich auswirken können.
Der richtige Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung
Anders als beim Abschluss der ursprünglichen Baufinanzierung steht bei der Anschlussfinanzierung von vornherein fest, wann sie ansteht: mit dem Ende der vereinbarten Zinsbindung. Banken sind zwar verpflichtet, Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer einige Monate vor Vertragsende zu informieren, doch dieser Zeitpunkt kommt für einen ausführlichen Vergleich häufig zu spät. Verbraucherberatungen und Finanzierungsportale empfehlen daher, sich deutlich früher zu kümmern – üblicherweise wird ein Zeitraum von ein bis zwei Jahren vor Ablauf der Zinsbindung als sinnvoll genannt, um in Ruhe verschiedene Angebote einzuholen und zu vergleichen, statt unter Zeitdruck zu entscheiden.
Wer noch früher plant, kann sich die aktuellen Konditionen unter Umständen bereits mehrere Jahre im Voraus sichern lassen. Ob sich ein solcher Schritt lohnt, hängt von der individuellen Situation und der persönlichen Risikoeinschätzung ab und lässt sich am besten im Rahmen eines Beratungsgesprächs klären.
Ein weiterer Grund für frühzeitiges Handeln: Wer erst auf das Schreiben der eigenen Bank wartet, erhält meist nur ein einziges Angebot und damit keine echte Vergleichsgrundlage. Ein rechtzeitiger, unverbindlicher Vergleich mehrerer Partnerbanken zeigt dagegen, wie die eigene Anschlussfinanzierung im aktuellen Marktumfeld tatsächlich eingeordnet ist, und schafft damit die Grundlage für eine informierte Entscheidung zwischen Prolongation und Umschuldung.
Zinssicherheit vor Ablauf der Zinsbindung: das Forward-Darlehen
Wer schon einige Zeit vor dem Ende der eigenen Zinsbindung Planungssicherheit haben möchte, kann ein Forward-Darlehen in Betracht ziehen. Damit lässt sich die Anschlussfinanzierung bereits Jahre im Voraus vertraglich vereinbaren, auch wenn die Auszahlung erst zum Ende der laufenden Zinsbindung erfolgt. Der Vorteil: Die Konditionen für die Anschlussfinanzierung werden schon zum Zeitpunkt des Abschlusses fixiert, unabhängig davon, wie sich der Markt bis zum tatsächlichen Beginn der neuen Finanzierung entwickelt. Ob ein Forward-Darlehen im Einzelfall sinnvoll ist, hängt von der persönlichen Situation und Markteinschätzung ab und lässt sich am besten im Rahmen einer unverbindlichen Anfrage klären.
Ihr gesetzliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
Unabhängig vom vertraglich vereinbarten Ende der Zinsbindung räumt § 489 BGB Darlehensnehmerinnen und Darlehensnehmern ein eigenes ordentliches Kündigungsrecht ein. Wurde eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren vereinbart, kann das Darlehen nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständigem Empfang der Darlehenssumme mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden – unabhängig davon, ob die ursprünglich vereinbarte Zinsbindung zu diesem Zeitpunkt bereits ausgelaufen ist. Diese Regelung verschafft Kreditnehmenden zusätzlichen Spielraum, sich auch aus länger laufenden Zinsvereinbarungen nach zehn Jahren zu lösen, wenn sie das möchten – etwa um zu einem anderen Anbieter zu wechseln.
Vorfälligkeitsentschädigung: wann sie eine Rolle spielt
Bei der regulären Anschlussfinanzierung – also wenn die vereinbarte Zinsbindung ganz normal ausläuft – fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an, weil das Darlehen nicht vorzeitig, sondern planmäßig zum vereinbarten Termin beendet wird. Relevant werden kann eine Vorfälligkeitsentschädigung dagegen, wenn eine Finanzierung schon vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung abgelöst werden soll, etwa bei einem vorzeitigen Wechsel ohne gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Nutzt man dagegen das ordentliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB nach Ablauf von zehn Jahren, ist die Kündigung nach Einhaltung der sechsmonatigen Frist entschädigungslos möglich. Ob im individuellen Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, sollte stets anhand des konkreten Darlehensvertrags geprüft werden.
Was passiert, wenn ich mich nicht rechtzeitig kümmere?
Wer den Ablauf der Zinsbindung verstreichen lässt, ohne eine neue Vereinbarung zu treffen, läuft Gefahr, dass die Bank die Restschuld automatisch in eine variabel verzinste Finanzierung überführt oder ein eigenes Prolongationsangebot unterbreitet, das nicht mit anderen Konditionen am Markt verglichen wurde. Ein solcher „Übergang aus Bequemlichkeit” kann teurer sein, als sich frühzeitig einen Überblick über die eigenen Möglichkeiten zu verschaffen. Da Restschuld, verbleibende Tilgung und die Werteentwicklung der Immobilie über die Zeit variieren können, lohnt sich außerdem ein Blick darauf, ob sich die Rahmenbedingungen der eigenen Finanzierung seit dem ursprünglichen Abschluss verändert haben.
Welche Faktoren die Anschlussfinanzierung beeinflussen
Wie die eigene Anschlussfinanzierung im Detail aussieht, hängt von mehreren individuellen Faktoren ab. Dazu zählen die Höhe der verbleibenden Restschuld, die gewünschte künftige Tilgungsrate, die verbleibende Laufzeit bis zur vollständigen Entschuldung sowie mögliche Sondertilgungsrechte. Auch die aktuelle Beleihung der Immobilie – also das Verhältnis von Restschuld zum Immobilienwert – kann eine Rolle spielen, ebenso wie persönliche Pläne, etwa ob in absehbarer Zeit weitere Rücklagen für Sondertilgungen zur Verfügung stehen sollen. Da sich diese Faktoren seit Abschluss der ursprünglichen Baufinanzierung verändert haben können – etwa weil sich Einkommen, Familiensituation oder der Immobilienwert gewandelt haben –, lohnt sich eine individuelle Prüfung, statt die alte Finanzierung unverändert fortzuschreiben.
Auch die Zinsen können sich seit Abschluss der ursprünglichen Finanzierung verändert haben – in welche Richtung, hängt vom jeweiligen Marktumfeld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung ab. Genau deshalb lohnt sich ein unverbindlicher Vergleich: Er zeigt auf, welche Partnerbanken aktuell realistische Konditionen für die individuelle Situation bieten, ohne dass man sich vorab festlegen muss.
Wie eine Anfrage bei VAIDOO abläuft
Wer die eigene Anschlussfinanzierung prüfen lassen möchte, kann bei VAIDOO eine unverbindliche Anfrage stellen. VAIDOO ist dabei selbst keine Bank, sondern als Kreditvermittler nach § 34c Gewerbeordnung zugelassen und vermittelt zwischen Verbraucherinnen und Verbrauchern sowie Partnerbanken. Nach einer kurzen Vorprüfung, die in der Regel rund 90 Sekunden dauert, erhalten Interessierte eine Einschätzung, ob und zu welchen Konditionen eine Anschlussfinanzierung über die Partnerbanken infrage kommt – ohne dass daraus bereits eine Verpflichtung entsteht.
Im weiteren Verlauf werden die Angaben zur bestehenden Baufinanzierung, zur verbleibenden Restschuld und zur aktuellen Lebenssituation erfasst, um passende Angebote von Partnerbanken einzuholen. So lässt sich in Ruhe klären, ob eine Prolongation bei der bisherigen Bank oder eine Umschuldung zu einem anderen Anbieter die passendere Lösung für die eigene Restschuld ist – und ob sich, je nach persönlicher Situation, auch ein Forward-Darlehen zur frühzeitigen Zinssicherung anbietet. Die Entscheidung, ob und mit welchem Anbieter am Ende eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen wird, trifft dabei stets der Kunde selbst.
Häufige Fragen
Die Baufinanzierung ist die ursprüngliche Finanzierung beim Kauf oder Bau einer Immobilie. Die Anschlussfinanzierung schließt sich daran an, sobald die vereinbarte Zinsbindung dieser ersten Finanzierung endet und für die verbleibende Restschuld eine neue Lösung gefunden werden muss.
Bei der Prolongation verlängern Sie die bestehende Finanzierung einfach bei Ihrer bisherigen Bank, indem Sie deren neues Angebot für die Restschuld annehmen. Der Kreditgeber bleibt derselbe, der administrative Aufwand ist gering.
Bei einer Umschuldung wechseln Sie zu einem anderen Kreditinstitut, das Ihre Restschuld ablöst und die Grundschuld übernimmt. Das ermöglicht einen Vergleich verschiedener Anbieter, kann aber zusätzliche Kosten etwa für Notar und Grundbuchänderung mit sich bringen.
Verbraucherberatungen empfehlen, sich üblicherweise ein bis zwei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung um die Anschlussfinanzierung zu kümmern, statt erst auf die Benachrichtigung der Bank kurz vor Vertragsende zu warten.
Ein Forward-Darlehen ermöglicht es, die Anschlussfinanzierung bereits Jahre vor dem eigentlichen Bedarf vertraglich zu vereinbaren und die dabei festgelegten Konditionen für den späteren Zeitpunkt der Auszahlung zu sichern. Mehr dazu finden Sie in unserem Kreditlexikon zum Thema Forward-Darlehen.
Ja. Nach § 489 BGB steht Darlehensnehmerinnen und Darlehensnehmern bei einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren ein ordentliches Kündigungsrecht zu: Nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständigem Empfang der Darlehenssumme kann mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden, unabhängig vom vertraglich vereinbarten Ende der Zinsbindung.
Bei einer regulären Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an, da das Darlehen planmäßig endet. Sie kann jedoch relevant werden, wenn eine Finanzierung vor Ablauf der Zinsbindung ohne gesetzliches Sonderkündigungsrecht abgelöst wird.
Nein. VAIDOO ist als Kreditvermittler nach § 34c Gewerbeordnung zugelassen und vermittelt zwischen Verbraucherinnen und Verbrauchern sowie Partnerbanken. VAIDOO selbst vergibt keine Kredite.